Umlagefähige Nebenkosten
Was dürfen Vermieter abrechnen?
Viele Nebenkosten dürfen Sie im Rahmen der Warmmiete auf Mieter umlegen. Hier geben wir Ihnen eine Übersicht der umlagefähigen Nebenkosten. Darüber hinaus verraten wir Ihnen, wie Sie bereits im Mietvertrag für Rechtssicherheit bei der Nebenkostenabrechnung sorgen und wie die Nebenkostenabrechnung mit umlagefähigen Nebenkosten korrekt erstellt wird.
Wann müssen Mieter Nebenkosten zahlen?
Ob und welche Nebenkosten durch Mieter:innen über eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung bezahlt werden, regelt der Mietvertrag. Im besten Fall sind die einzelnen Posten der Nebenkosten im Mietvertrag einzeln benannt, mindestens aber muss der Mietvertrag einen Hinweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthalten.
Hinweis: Mieter müssen also nur die Nebenkosten zusätzlich zur Miete zahlen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart sind.
Es besteht auch die Möglichkeit, eine monatliche Nebenkostenpauschale von den Mieter einzufordern. Damit sind Forderungen der Immobilieneigentümer:innen abgegolten. Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht mehr erforderlich.
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erhalten Sie eine ausführliche Übersicht aller Nebenkosten, die Sie auf Mieter:innen umlegen dürfen. Dabei handelt es sich um Kosten, die Sie als Vermieter für die Bewirtschaftung der Mietimmobilie haben. Bestimmte Nebenkosten sind umlagefähig. Das bedeutet, dass Sie sie im Rahmen der Warmmiete an Mieter weitergeben dürfen. Damit sind sie umlagefähig und werden zu Betriebskosten.
Insgesamt gibt es 17 Posten für die Betriebskosten, die Sie auf Mieter umlegen dürfen. Dies geht jedoch nur, wenn Sie dies entsprechend im Mietvertrag erwähnen.
1. Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten eines Gebäudes Wenn Sie dies im Mietvertrag ausdrücklich erwähnen, dürfen Sie diese Kosten auf die Miete aufschlagen.
2. Kosten für die Wasserversorgung
Mieter müssen die Kosten für das laut Zähler von ihnen verbrauchte Wasser übernehmen.
3. Kosten für Abwasser
Mieter müssen die Kosten für Abwasser sowie Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung übernehmen.
4. Heizungskosten
Heizungskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Warmmiete. Sie sollten sie zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. In modern ausgestatteten Gebäuden ist auch eine exakte Heizkostenabrechnung, getrennt pro Wohneinheit, möglich.
5. Gebühren für die Warmwasserversorgung
Auch diese Kosten sollten Sie in die Nebenkosten aufnehmen und zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen.
6. Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Sind die beiden Anlagen verbunden, rechnen Sie sie gemeinsam mit der beschriebenen Verbrauchsregelung ab.
7. Kosten für den Aufzug
Der gemeinschaftliche Aufzug erzeugt Kosten für Strom, Überwachung, Wartung und Reinigung. Alle Mieter, auch die im Erdgeschoss (außer in bestimmten Sonderfällen), teilen sich diese Kosten.
8. Aufwendungen für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten für öffentliche und nicht-öffentliche Straßenreinigung und Müllbeseitigungskosten dürfen Sie ebenfalls als Nebenkosten abrechnen.
9. Gebäudereinigung
Die Gebäudereinigung sowie die Ungezieferbeseitigung wird meist von einer Reinigungsfirma übernommen, die alle Mieter bzw. Eigentümer gemeinsam bezahlen. Alternativ kann die Hausgemeinschaft Aufgaben wie die Reinigung des Treppenhauses einvernehmlich an bestimmte Mieter übergeben.
10. Kosten der Gartenpflege
Die gärtnerische Instandhaltung der Außenanlagen und Gartenflächen dürfen Sie auf die Mieter:innen umlegen.
11. Beleuchtung
Mieter:innen müssen auch die Stromkosten für Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Plätzen wie Tiefgarage und Treppenhaus übernehmen.
12. Schornsteinreinigung
Wenn das Mietobjekt einen Schornstein hat, gehören auch die Abgaben für den Schornsteinfeger zu den umlagefähigen Nebenkosten.
13. Haftpflicht- und Sachversicherungen
Alle Versicherungen, die das Gebäude betreffen, können Sie auf Mieter:innen umlegen.
14. Kosten für Hausmeisterei
Der:die Hausmeister:in wird häufig von den Mieter:innen bezahlt. Hier gibt es jedoch Ausnahmen wie Verwaltungsarbeiten, Reparaturarbeiten und Anschaffungskosten für Geräte – diese Ausgaben müssen Sie als Vermieter:in decken.
15. Fernsehempfang
Kosten für die Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen sind ebenfalls umlagefähig.
16. Wäscheraum
Laut Betriebskostenverordnung können Sie Gebühren für einen Raum zur Wäschepflege umlegen.
17. Sonstige Kosten
Wenn sonstige Kosten anfallen, bei denen Sie sich nicht sicher sind, ob Sie diese auf die Mieter umlegen dürfen, können Sie den konkreten Einzelfall in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten prüfen oder juristischen Rat einholen. Wichtige Voraussetzung ist auch hier immer, dass die Position im Mietvertrag eindeutig genannt wird. Beispiele für zulässige sonstige Kosten sind etwa die regelmäßige Reinigung der Dachrinne und die Wartung des Blitzableiters.
Quelle: Verordnung über die Aufstellung von betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) § 2 Aufstellung der Betriebskosten
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